Las humedades son una de las principales pesadillas en cualquier vivienda. Ya sea en forma de manchas negras en la pared, pintura que se despega o ese olor a humedad tan característico, son un síntoma claro de que algo no va bien. Pero además del problema físico, surge una pregunta aún más incómoda: ¿quién debe pagar la reparación? ¿El propietario afectado o la comunidad de vecinos?
La respuesta no es tan sencilla, ya que depende del origen del problema. En este artículo te explicamos de forma clara y sencilla qué dice la ley —específicamente la Ley de Propiedad Horizontal en España— sobre los distintos tipos de humedades: capilaridad, condensación y filtraciones. Y además, te contamos cómo se pueden solucionar eficazmente.
1. Humedades por capilaridad: el ascenso invisible
¿Qué son?
Se producen cuando el agua del subsuelo asciende por los materiales de construcción —como muros o cimientos— debido a que actúan como una esponja. Es común en plantas bajas o sótanos, especialmente en edificios antiguos o con falta de impermeabilización en la base.
¿Quién paga?
Generalmente, la comunidad de propietarios, ya que suele afectar a elementos estructurales o comunes del edificio, como cimientos y muros de carga. Así lo establece el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Cómo se soluciona?
Durante mucho tiempo, las soluciones tradicionales han sido complejas, lentas y costosas. Pero hoy en día existe una alternativa tecnológica mucho más eficaz y accesible:
✅ Solución recomendada: Tecnología HUMIFIN
HUMIFIN ha revolucionado la forma de combatir la capilaridad con una solución tecnológica avanzada, de bajo coste, sin obras y con resultados duraderos. Se basa en la electrofísica, utilizando un dispositivo del tamaño de un wi-fi que, colocado en una pared de planta baja o sótano, emite ondas por la estructura que modifican el comportamiento de las moléculas de agua, impidiendo su ascenso por los muros. Es una solución limpia, rápida de instalar y con una gran eficacia comprobada.
Ventajas de HUMIFIN:
- No requiere obras ni perforaciones
- Solución definitiva y permanente
- Bajo coste en comparación con otros métodos
- Funciona 24/7 sin mantenimiento
- Eficacia avalada por miles de instalaciones en Europa
💡 HUMIFIN es una solución moderna, eficaz y sin complicaciones, ideal para comunidades que buscan una alternativa definitiva a las humedades por capilaridad.
Una comunidad que opte por esta solución evitará molestias a los vecinos y reducirá considerablemente el gasto en mantenimiento a largo plazo.
Otras soluciones tradicionales (menos recomendadas hoy en día):
- Inyecciones de resinas hidrófugas: Se perforan los muros y se inyectan productos químicos. Puede ser útil, pero no siempre garantiza resultados homogéneos.
- Corte de capilaridad: Muy eficaz, pero implica obras mayores y un coste más elevado.
- Drenaje perimetral: Requiere excavar alrededor de los cimientos. No siempre viable en edificios urbanos.
2. Humedades por condensación: enemigos del vapor
¿Qué son?
Se forman cuando el vapor de agua del aire interior se convierte en líquido al tocar superficies frías (como ventanas, techos o muros mal aislados). Suele aparecer en cocinas, baños o habitaciones con mala ventilación.
¿Quién paga?
Habitualmente, el propietario del piso afectado, salvo que se deba a un defecto estructural general (por ejemplo, mal aislamiento en toda la fachada).
¿Cómo se soluciona?
- Mejorar la ventilación: Abrir ventanas a diario o instalar rejillas de ventilación cruzada.
- Ventilación mecánica controlada (VMC): Sistemas eléctricos que renuevan el aire automáticamente.
- Uso de deshumidificadores: Muy eficaces en casos leves o temporales.
- Aislamiento térmico: Revestir muros o techos fríos con materiales aislantes.
- Evitar exceso de vapor: Cocinar con extractor, no tender ropa dentro y cubrir ollas.
💡 En muchos casos, mejorar los hábitos de ventilación es suficiente. En otros, puede requerirse obra o inversión en aislamiento.
3. Humedades por filtraciones: goteras y otras invasiones
¿Qué son?
Se producen cuando el agua se cuela desde el exterior a través de cubiertas, fachadas, tejados o incluso por tuberías. Pueden aparecer tras lluvias intensas o por roturas internas.
¿Quién paga?
Depende del origen:
- Si provienen de elementos comunes (tejado, fachada, bajantes): la comunidad de propietarios.
- Si es por una tubería privada, el propietario responsable.
¿Cómo se soluciona?
- Reparación de cubiertas o tejados: Sustituir tejas rotas, sellar juntas, impermeabilizar azoteas.
- Revisión de canalones y bajantes: Evitar atascos que provoquen desbordamientos.
- Sellado de grietas y fisuras en fachadas: Evitar entrada de agua por el exterior.
- Reparación de tuberías rotas: Ya sean comunitarias o privadas.
- Aplicación de pinturas impermeables exteriores: Para proteger las superficies expuestas a la intemperie.
🔍 Es fundamental contar con un informe técnico para identificar el origen de la filtración y definir correctamente la responsabilidad.
Un consejo práctico: hablar antes de pelear
La normativa es clara en muchos aspectos, pero cada caso tiene sus matices. Por eso, lo mejor es siempre tratar de resolverlo por la vía del diálogo. Un buen administrador de fincas puede mediar y ayudar a encargar el informe técnico adecuado para que no haya dudas sobre quién debe pagar qué.
También conviene tener en cuenta que el seguro de la comunidad o el seguro de hogar del propietario pueden cubrir parte de los gastos. Así que, antes de abrir la cartera, revisa bien las pólizas.
